İstanbul dışında Marmara’nın sunma kızıl arsaları

Serencam dönemde İstanbul dışında üstelik hisse senedi potansiyeli gösteren Marmara Bölgesi’ndeki sair illerde vadi düzlük arsalara rabıta arttı. Fakat yer satın alırken dolandırıcılık kurbanı olmamak üzere özen etmeniz gereken detaylar var. Uzmanlar  hem arsa satın alırken ilgi edilmesi müstelzim detayları hem da arz değerli arsaların bulunduğu illeri bir tane yegâne sıraladı…

GABORAS Emniyetli Yurt Piyasası İcra Kurulu Üyesi Dinçer Gökçe arsa satın alırken ilgi edilmesi gereken noktalar için Hürriyet’ten Kübra Genç’e bilgi verdi. Semavi, “Yer satın alımlarında araziyi yerinden görerek yoklamak ve parsel sorgulamasının yapılması gerekir. mübayaa işlemleri icap emlak danışmanı yoluyla icap sayısal platformlar üzerinden yahut ferdî namına yürütülsün, mutlaka satın alınması düşünülen yer yakından görülerek incelenmelidir. Parsel sorgulaması amacıyla üstelik Tapu Kadastro Umumi Müdürlüğü tarafından ücretsiz kendisine sunulan ‘’Parsel Sorgulama Uygulaması’’ yatırımcılar için hem antlaşma hem birlikte maliyet açısından eleştiri faydalar sağlıyor” dedi. 

ARSADA BUNA DİKKAT

Mavi, karşılık araştırmasına dikkat çekerken, “Envestisman kararı öncesinde yatırımcıların, geçmiş kendisine taşınmaza ilişkin bölgenin karşılık araştırmasını banko yapmaları ve buna göre dahi fiyat teklifini vermeleri gerekmektedir. Evolüsyon bölgelerinde bitişik kayran zarfında evet üstelik sınırında ise ya da imarlı noktalara yakınsa arazinin yer olma niteliği (çatı yapılabilir niteliği) yükseleceği için bu tarzda yerlerde fiyatın artma hızı haddinden fazla henüz yüksek tamam. Bu nedenle toprağa yatırım yaparken arsa niteliğinde yerlerde, köy sınırının dışında ise komşu alana itiyat ehemmiyet kazanır. Toprağın değeri; konumu, yüzölçümü, toprağın niteliği ve şekli ile belirlenir” ifadesinde bulunurken, hesaplama kısmında özen edilmesi gerekenleri sıralayarak, “Alınması planlanan arazinin “Hisseli evet da Tek Tapu” olmasına özen edilmesi gerekmektedir. İlgili arazinin kadastro yetkililerine ölçtürülmesi ve arazinin tapu üzerindeki cinsinin bilinmesi ehemmiyet arz etmektedir. Bu nedenle aynı arsa satın almadan geçmiş önce değerlendirilmesi gereken tapu kaydıdır. Tapudaki ense hakkı, intifa hakkı, devletleştirme, tutu ve haciz kadar mülkiyeti sınırlandıran kayıtlara öncelikle yaklaşmak gerekiyor. Arsayı satın almadan geçmiş bu tahdidat varsa ona bakarak hesaplar yapılmalıdır” dedi. 

‘Tapu, yer yatırımcı açısından uygun ise, ahir inceleme yeri uray olacaktır’ açıklamasında bulunarak, “Belediyeye gidip, o arsanın bayındırlık durumu nedir, bu arsa mamure planlarında hangi adına değerlendiriliyor, akarsu havzası himaye alanları var mı, ulusal güvenlik ve askeri tesisler cihetiyle tahdidat bulunan mu, bölük arsası mı, ticari yatırım arsası mı, kenarından ileride kat mu geçecek, natürel benzeri sit alanının kapsamına girer mi, sit alanı sebebiyle yapılaşma yasağı söz konusu mu evet da gelişebilecek aynı uran bölgesinin yanında ise kamulaştırılma tehlikesi var mı, aynı barajın veya demiryolu projesinin yapılması sebebiyle kamulaştırılma durumu var mı kabil mütehammil haddinden fazla soruyu irdelemek gerekiyor” dedi. 

YERYÜZÜ DEĞERLİ 3 İL: KOCAELİ, BURSA, YALOVA 

Hem Marmara Bölgesi’nde hem de Türkiye genelinde genişlik zer arsaların olduğu iller ile “Türkiye genelinde 81 ilin arsa değerlerine bakıldığında, önce 10’bile 4 Marmara Bölgesi ili karşımıza çıkıyor. Marmara Bölgesi, arsa değerleri incelendiğinde bölgesel namına Türkiye’nin en fiyatlı arsa değerine sahip mıntıka olduğu görülmektedir. Bunda, rastgele ne büyüklüğünde arz nazik etkiyi İstanbul sağlasa da, gine ülke genelinde önceki 10’a giren sırasıyla Kocaeli, Bursa ve Yalova kadar iller kâin. Özellikle Çanakkale Köprüsü’nü 2022 yılında açılacak olması ve büyük montanlı amme yatırımlarının mühim önemi mevcut bu bölgeye kaydırılması dolayısıyla Lapseki, Biga ve Karabiga bölgelerinde arazi satışları hızlı gerçekleşiyor” açıklamasında bulundu. 

Çanakkale Köprüsü’nün deli dolu olduğunu anlatım fail Mavi, “Çanakkale Boğazı’nın Avrupa ve Asya yakalarını birleştirecek olan ve yapımı devam eden sunma yüce erişim projelerinden 1915 Çanakkale Köprüsü’nün Bursa’yı otoyolların kesiştiği bir munsap konumuna getireceği belirtiliyor. İzmir Otobanı ile bu arada Çanakkale Köprüsü’nün tamamlanması ile hem Bursa’nın batısında bulunan Karacabey ilçesinde yapımı devam eden Bursa Teknoloji Kombinasyon Endüstri Bölgesi yatırımları atiklik kazanacak hem birlikte bölgedeki özge mecmu emlak hareketlilikleri artacak” diye açıklamasına şöyle bitmeme etti: 

Kırklareli ise değeri henüz keşfedilen bakir tıpkısı nahiye olduğu amacıyla balaban yer çıkarmak isteyenlerin ilk tercihi. İstanbul’a 1,5 saatlik mesafede olduğu üzere az daha şehiriçi sayılabilecek nitelikte olmasıyla tıpkı özge avantajlı bölgelerden… Bu iller dışında gene Türkiye ortalamasının üzerinde yer değerine sahip ve yeniden hele Marmara Denizi’ne kıyısı olan, Yalova, Tekirdağ ve Balıkesir illeri geliyor. Yer değerlerine bakarak illeri özetleyecek olursak

 

DEĞERLENECEK BÖLGELERİ ANLAMANIN YOLU

Semavi, “Marmara’nın seçme yeri kızıl konumda olmakla alay malay, turizm, ekincilik, sanayi, beledi alanlar açısından çeşitli segment ve sektörlere bakarak ayrımlı bölgeler değerlendirmede öne çıkıyor” açıklamasında bulunurken, “Uran aksları hele yıpranmamış iki güreşçi köprüsü sayesinde ağır sıklet potansiyel doğurdu ve doğurmaya bitmeme edecek görünüyor. Bu alanlar Yıldız Marmara’dahi Tekirdağ-Kocaeli’de yoğunlaşırken; yeni akslarla ve bahir erişilebilirliği ile bölgenin güneyinde dahi ilgi cazibedar gelişmeler doğuruyor. Bu format haliyle iş gücü çekimi, konut ihtiyacı, kentsel büyüme ve hizmet sektörünün gelişimini bile birlikte getiriyor” dedi. 

Turizm potansiyeline de değinen Semavi, “Cenup Marmara aksı ve Saroz çevresi, Adalar ile birlikte turizm potansiyelini dahi dolay plana çıkarıyor. Bugüne büyüklüğünde mevsim namına tanımlanabilecek sürenin bağan olması ile muhtemel atılımların İstanbul dışında elan lokal kaldığı Marmara Bölgesi’nde pandeminin birlikte getirdiği kullanılmamış trendler ile aceleci gelişmeler gözlemleniyor” şeklinde konuşarak şu şekilde bitmeme etti: 

Enfrastrüktür ve hisse senedi imkanlarının oluşturduğu elektrik değme antlaşma dolay planda olmakla alay malay, pandemi sonrası kırsal kişi kaçış, sakin bölgelerde üstelik sakil hem bölük hem üstelik yerey yatırımlarını tetiklemeye başlamıştı. Bu akıntı özellikle arızi benzeri trend kabil değerlendirilse da henüz ayrıntılı vadeli sürecek olmasının sinyallerini bugün veriyor. Marmara’üstelik gündemdeki Çanakkale Köprüsü, Yıldız Marmara Otoyolu kabilinden muhtelif muvasala projeleriyle karaca ve bahir ulaşımının gelişmesi, bölgedeki mütehammil çokça şehrin İstanbul’a erişilebilirliğini az daha 2-3 saat kabilinden tıpkı süreye indirmesi itibarıyla artık yeri zaman yaşanabilir kılıyor ve bu şehirlerin değerlenmesine neden oluyor. Bire Bir bölgenin hisse senedi gösterip göstermeyeceği, mega projelere, yüce iskân merkezlerine erişilebilirlik, kocaman defa ve muvasala projelerine huy, enfrastrüktür olanakları, doğal güzellikleri, dirim kalitesi, iklimi ve turizm açısından taşıdığı potansiyele bakılarak değerlendirilebilir. Bu noktada hele Çanakkale ve yakın çevresini cümbüş yaratıcı bölgeler arasında değerlendirebiliriz.

SUNMA AZ 10 YIL GEREKİYOR

EVA Emlak Değerleme Umumi Müdürü Cansel Turgut Kalem de arsa alırken ilgi edilmesi müstelzim noktaları sıraladı. Kalem Erbabı, “Şayet yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve ayrıntılı vadede (15-20 yıl sonra) derece kazanmasını istiyorsanız, bir sağlık endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya namzet olabilirsiniz. Yer yatırımları genelde 10 yıl, tercihen elan uzun vadeli düşünülerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek yerey aramalısınız.” açıklamasında bulundu.

Erdemli riziko ve faziletli getiri mantığını paylaşan Kalem Erbabı, “Bu durumda nazik şehirlerin gelişmekte olan aksları üstünde yer yatırımı yapmalı ve ayrımsız yer sahibi namına yatırımınızı sıkça arama etmelisiniz. “İmar görmemiş yer yatırımı” haddinden fazla tetik olunması müstelzim tıpkı yatırım türdür. Gayrimenkulün kullanılmamış kentlileşmiş kanununda adı temas hangi kadar “emlak” olsa de, mamure görmemiş bölgelerde yapılan mamure uygulamaları sırasında bu asıl arsalar “mobil”. Hamurlaştırma dediğimiz bu muamele böylelikle arsanızı aldığınız yerden eksantrik aynı yerde buluverirsiniz. Yani bu kök arsalarda yatırım; faziletli risk, faziletkâr faiz mantığı ile meşgul.” dedi.

Musannif, arsa fiyatını etkileyen unsurlara şöyle sıraladı:

– Toplanmış arsa alanı büyüklüğü (kemiksiz ve/veya brüt parsel alanı),

– Yer payı ve sahiplik yapısı (paylı yahut bir tane sahip…vs),

– Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, sefer bağlantıları, muvasala imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte iş gösterme potansiyeli, manzarası kabil özelikleri,

– Fiziki özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, model-biçimi (nahiye etkisinde olup olmaması, yola vekil cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, destek durumu, genel altyapı hizmetlerinden intifa imkanları,

– İmar Durumu, yararlanma biçimi, Arazi tasarruf kısıtlamaları, Mecmu arsa alanı büyüklüğü, Manzarası…vs

– Kesim mamure planları, imar planları notları, bayındırlık hakları ve sağladıkları,

– Satış şartları (önceden , vadeli..vs)

– Komutan sonrası doğabilecek harcamalar (arttırma yer alınması ihtiyacı, istinatgâh problemleri, imar düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs)

– Toprak yararlanma kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları.

Gerçekte işin özünde “arsam var derdim var” dememek amacıyla bu tür tıpkısı yatırımı yapmadan ilk esasen benzeri gayrimenkul profesyoneli ile bakılması gereklidir. Yer yatırımı hemen satın almak ve beklemekten oluşan ayrımsız yatırım türü değildir. Temelde bu envestisman süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Akıllıcasına içtima tespiti ve arsanın satın alınması, Arsanın doğru zamana büyüklüğünde bekletilmesi, Arsanın akla yatkın zamanda satılması. Bu üç evrede üstelik yatırımcının tetik olması gerekir.

2 DALGALI: TEKNİK ARAŞTIRMA VE RESMİ ARAŞTIRMA

İmar durumuyla ilişik mütekellim Kalem Erbabı 2 yöntemden bahsetti. Muharrir maharet araştırmadan bahsederken, “Yer almadan önceki yerini banko görmeli, görmekle bile yetinmeyip konusunda basamak basmalısınız. Açıktan size gösterilen “işte aha şurası” şeklindeki gösterimlere değer etmeyin. Benzeri sıkıntı yürüyüp arsanın üstünden çevreye bir bakın. Yer nereyi görüyor, temel taşı bittabi, çevre oradan pekâlâ görünüyor aynı etap atın. Diyelim arsayı beğendiniz o ant tıpkı tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri gibi konularda gayrimenkul komisyoncusu veya satıcının yavuklu beyanı yerine kişi araştırmalarınıza güvenin. Yurt sektöründe lakırtı boldur. Seçme duyduğunuza inanmayın. En yüce ve genişlik çokça yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun tıpkı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan birlikte taharri ederek cezire, kara, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsayla bir saha olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması az çok zordur. Profesyonel ve bağımsız milletvekili bakım üzere bu noktada üstüne ehlihibre birine başvurabileceğiniz gibi, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli yer üstünde aplike ederek size girmek maksut vadi ile bire bir olup olmadığı kontrol edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Huysuz durumda havaya mal saçmış olabileceğinizi düşünün. Büyü gösterip size “dağı” satmasınlar” derken, resmi araştırı için de, “Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa bambaşka tıpkısı rapor mi yazıyor özen edin. Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Aranjman Ortaklık Payı-DOP denen mamure terklerini beğenmek durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden mamure kanuna bap 18 ‘e göre %40’a büyüklüğünde infirak alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış ayrımsız mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına bakarak bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu yenilgi oranı %40 ‘a büyüklüğünde benzer ve bu rakama kadar alınan terkler bedelsizdir.” şeklinde konuştu.

Kalem Erbabı, Resmi İmar Durumu Belgesi’nin öneminden de bahsetti ve “Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilişik araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise musaddak imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Arama edilen imar planından arazinin tasarruf türü (söz gelişi ev, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (bütün inşaat alanı, izin verilen tekmil adedi) pazarlama sırasında bildirilenle tıpkı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse bayındırlık ile ilgili belediyenin aynı hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Gerçekte bildirme ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” gerçekleştirme edebilmenizdir. Yer yatırımı yapanlar amacıyla, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Kâh eğimli araziler ilave yapım hakları imkânı sağlayabilir, mamure durumları bereketli değerlendirilmelidir. İmar tasrif notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Eş arsaların yani emsallerin istenen fiyatlarını ve andıran günlü mir gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Bağımlı satılan arsaların bayındırlık koşullarını dahi öğrenmelisiniz ki akıllıca nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin” dedi. 

YER DEĞERLİ İLLER

Yazar konuşmasına şu şekilde bitmeme etti:

Bunların dışında arsanın tutkun bulunduğu Tapu Müdürlüğü’hangi her an iyelik haklarını sınırlayacak bire bir kısıtlamanın olup olmadığını banko arama etmelisiniz. Yer üzerindeki benzeri mukavemet hakkı veya şerh (orman, akarsu havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını huysuz etkileyebilir; üste arsayı kullanılamaz ağıl getirebilir. Eğer yakınlarda tıpkı orman varsa, ilgilendiren orman müdürlüğüne tapunuzla tıpkı gitmenizi öneririm. Hangi olur hangi gayrimümkün, bazı bazı orman olmasına rağmen tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonradan benzeri bakıyorsunuz servet orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize önceden bir durumu inceleyin. Eğer almayı düşündüğünüz arsa planlaması mamul ayrımsız alansa planlama sırasında ilgili gelgel görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı referans ederiz. Alelumum akarsu koruma havzaları yakınında ya bile orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu nev nekais nedeni ile ümran traksiyon iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ait çalım görüşleri alınmadığında ait kurumlar plan fesih davası açıp mamure planlarını fek ettirebilmektedirler. Bunların dışında antrparantez taşınmazın paylı mi, özgür tapu mu olduğuna ilgi edilmelidir. Paydaşlı arsalarda diğer malikler ile seçkin metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa paydaşlı arsa ise elan titiz olmalısınız. Alınan hissenin, aksiyoner olunan arsa üstünde tespitini tahsis etmek türlü değildir. Paylı arsalarda cümle seçkin metrekare üstünde özlük hissesi ile oranlı miktarda ortaktır. Dolayısıyla paylı arsalarda yatırım henüz risklidir. Bu nedenle, ayrıksı hissedarlarla parselin talep-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller yeğleme edilmemelidir.

Gayrimenkul vergisine bakılması gerektiğini de aktararak, “Maatteessüf bahsedilenlere çağrıştırmak bile tam olmamaktadır. Komutan konusu gayrimenkulün, satıldığı sene ve esbak yıllara ilgili ödenmemiş taşınmazlar vergisinden, yıpranmamış azrail bile mesul tutulmaktadır. O nedenle, taşınmazlar alırken, belediyesinde geçmiş yıllara ait taşınmazlar vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın yurt vergisi ise satana yani bozuk sahibine ilişkin olacaktır. Bu tür çalışmalarda “Lisanslı Değerleme Uzmanlarından” ve “ Lisanslı Değerleme Şirketlerinden” arkalama ve bindi kabul etmek sonuç zamanlarda sonuç evre yaygınlaşmıştır. Zaman bir araba alırken bile ekspertiz zorunludur amma arabanın 3-4 misli fiyatı olan gayrimenkulü alırken halkımızın değerleme yaptırmak aklına gelmemektedir.” açıklamasında bulundu ve İstanbul dışında arz altın arsaların Bursa ve Kocaeli’nde olduğunu belirterek, ayrımsız arsanın değerlenip değerlenmeyeceğini anlamanın yolunu şöyle açıkladı:

Şehrin 1/25 bin ölçekli ve 1/100 binlik iş planları, bakir yapılması planlana altyapı projelerini hissetmek, El projelerini korumak hangi bölgenin gelişeceğini size gösterir. Antrparantez iri şehirlerde enfrastrüktür projeler (örneğin İstanbul’üstelik İSKİ) projelerini takip ederseniz itidalli ve detaylı vadede ne bölgelere çıktı altyapı gideceğini yani değerleneme potansiyeli olduğunu adisyon edebilirsiniz. İki kent arasındaki yolların hareket projeleri, iri ölçekli planlarda imarsız alanda imarlı alana dönüşecek ve/veya sanayi olması beklenen alanlar valüasyon potansiyeli olan alanlardır. Bire Bir bile iyinin yanındakinin değeri artar eskimemiş ve iri projelerin yakınları dahi değerlenir bu kabil alanlarda ayar artışı potansiyeli taşır.

Emlak vergisindeki artışa karşı yurttaş ne yapmalı?

Ege ve Akdeniz sahillerindeki bildirme flaş araziler özelleştiriliyor

Kazakistan’üstelik yabancılara ekincilik arazilerinin satılması yasaklandı

 

 

Share: