Familya satılırsa kiracı geçmek zorunda mı?

Darülfünun ve okulların baştan açılmasıyla kiralık evlere istek patlarken, İstanbul ve Ankara ilkin birçok kentte kiralık ev sıkıntısı yaşanıyor. Kiralar katlanırken, familya sahipleri de çarkıt kiracılarını çıkarıp, faziletli fiyata evlerini kiralamak istiyor. Sülale sahibi, evdeki kiracıyı kontrat süresi dolmadan çıkarabilir mi? “Ya efdal Kira öde evet de evden çık” diyebilir mi? Ankara Barosu avukatlarından arabulucu Davranış Günday, kira üzerine nikbet edilen yekpare bu soruları yanıtladı.

İstanbul’dahi kira fiyatlarındaki yüzde beniz artışı bazen eş sahipleri fırsata çevirdi. Daireler, hatta dükkânlar bölünerek boşluk bakış kiraya verilmeye başlandı. Beşiktaş’ta 13 yıldır emlakçılık fail Ahmet Atmaca, “On Paralık bu büyüklüğünde yüksek kira artışına tanık olmadım. 3 ay geçmiş 2 bin liraya verdiğimiz daireye deminden 5 bin lira istiyoruz. 5 binin altında daire bulunmayan” dedi.
İşte sorular ve cevaplar…

1- Icar artışı 2021 yılı üzere hangi büyüklüğünde?
Icar artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki ayak tabanı bakarak 12 maaş TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Bu yıl amacıyla uygulanacak icar çoğalma oranı yüzdelik 14.55 yerine belirlendi. Fakat, sözleşmede, taraflarca henüz bağan-yüksek oranda tıpkısı çoğalma öngörülmüş ise icar artışı belirlenen bu azamet üzerinden yapılır.

2- Kira Kontratı dolmadan müstecir çıkarılabilir mi?
Kira Kontratı dolmadan essah sebepler bulunmuyorsa, kiracının evden çıkarılması arzu edilemez.

3- Sakat kiracıya ‘Evet erdemli kira öde ya dahi çık’ denilebilir mi?
Aile sahibi sözleşme süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen efdal kirayı öde ya de çık” diyemez. Icar artışı TÜFE ya üstelik sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre “kiralar haddinden fazla arttı” diyerek kiracılarını çıkaramazlar. Bunun üzere harbi nedenleri olması gerekir. Bu nedenlerin başında kira borcunu ödemediği üzere temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması sağlık. Kiracıya noterden icar borcunu ödemesi amacıyla uyarma gönderilip, 30 bölüm süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası yahut yürütme takibi marifetiyle yapılacak olan izleme neticesinde yürütme mahkemesinden boşaltma istek edilebilir.

4- Kiracının bambaşka ne durumlarda evden tahliyesi arzu edilebilir?;
Kira hukukumuzda dosdoğru illet olmadığı sürece kiracının tahliye edilemeyeceği benimsenmiştir. Kiracının boşaltma nedenleri şöyle sıralanabilir: “Benzeri icar dönemi içerisinde 2 dürüst ihtar gönderilirse. Ifa ihtarına karşın 30 günce sürede ödeme yapılmazsa inat zımnında.

Doğruca katabolizma, tamirat değişiklikler varsa. Kiralananda çirkef oynandığı, fuhuş yapıldığı, maden ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne akıllıca kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten akilane benzeri süre sonrasında aranje benzeri boşaltma taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç cihetiyle tahliyede, ihtiyaç candan ve gerçekse. Gayrimenkul satılmış satın düz kişi yeniden kazanma cihetiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içre kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz kesiksiz icar sözleşmelerinde 10 almanak süre dolmuş ve 3 ay ilkin servet sahibi protesto gönderip boşaltma arzu etmişse.

5- Komşularla geçinmeyen hastalık veren müstecir tahliye edilebilir mi?
Kiracılar, komşulara zaruri saygıyı göstermekle görevli. Bu yükümlüğe uyulmaması yerinde birlikte karı sahibi yer az 30 devir süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği üzerine yazılı tıpkı ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması yahut kiracının bu yükümlülüğe ters davranışının eş sahibi ile komşular itibarıyla somurtuk olması durumlarında ise ev sahibi, yazılmış tıpkısı bildirimle sözleşmeyi müstacelen feshedebilir.

6- Ev satılırsa müstecir evden geçmek zorunda mı?
Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mülk sahibi, kiracıya 1 ay zarfında uyarma göndererek boşaltma arzu edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya bitmeme edebilir. Altıncı ayın sonunda dahi çıkmazsa boşaltma davası açılabilir. Sakat servet sahibi ile yapılan icar sözleşmesinin sonunda üstelik doğrudan sevgili açarak, boşaltma irade edilebilir.

7- Habbe satışı içindeki kiracıyı, icar artışı yapmaktan kurtarır mı?
Yarayışlı kurtarmaz. Düyun Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen benzeri uzanım değildir. Kira artışı kontrata bakarak yapılır.

8- Kiracı pandemi zımnında icar indirimi isteyebilir mi?
Yargıtay 3. Hususiyet Dairesi, şartları oluştuğunda ihtiyati hazırlık kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının olanaklı olduğuna değişmeyen verdi. Bu konudaki tartışma noktalandı. Yargıtay kararı ışığında, pandemi dolayısıyla icar uyarlaması talep edilebilir. Bu yönde mevdu egemenlik kararları var.

9- Kiraya pandemi indirimi davası ne mahkemede açılmalı?
Kovid-19’a sınırlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi gereği “Hazırlık Talepli Icar Uyarlaması davası” bulunulan yer hazar ahbaplık mahkemelerinde açılabiliyor.

10- Icar alacağı üzere murafaa hesabına arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Az Ünsiyet Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine bakarak tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri gelişim yahut işlemlerden doğan özel ülfet uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya seçimlik kendisine gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; özellikle tahliye talepleri tutmak üzere kira alacağı ve icar tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması dolayısıyla kanunen zorunlu arabuluculuktaki üzere belli süre sınırı yoktur.

11- Kiracı ve para sahibi ticari ise arabulucuya gezmek mecburi mu?
Her iki tarafın (mal sahibi-müstecir) ticari işletme olması halinde icar alacakları sorun şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önceki arabulucuya başvurulması kanuncu benzeri zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği kadar sevgili açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse duruşma davayı 3 kamer ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde bilgili bu süreyi 3 kamer henüz uzatır.

12- Arabuluculuk fiyatlı mı ücreti ki öder?
Aynı davanın önceki derece mahkemesi, istinaf ve temyiz süreleri ile birlikte sonuçlanması 5-10 yıl devir alabilmektedir. Meğer arabuluculukta tarafların biraz saatte bile sonuca ulaşmaları mümkündür. Ekonomiktir, sorun harcı, mahkeme giderleri, his, ehlivukuf ücreti kadar masarif yoktur. Tarafların bilakis benzeri anlaşması namevcut ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Arabuluculuk Asgari Sevap Tarifesi’hangi göre taraflarca denk adına ödenir.

13- Arabulucuda kavil sağlanamazsa sav açılabilir mi?
Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü benzeri kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Muhit kâin ünsiyet düzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan vakit kaybetmeden kendilerine has hal üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri tıpkı karar alınması gibi değildir. Inikat sağlanaması halinde seçme ahit mahkemeye gidilebilir.

14- Arabuluculuk belgesinin hukuki niteliği nedir?
Arabuluculuk ittifak belgesi, mahkeme ilamı niteliğinde bire bir belgedir. Bu nedenle etraf arasındaki ihtilafı nihai namına çözüme kavuşturmaktadır. Arabuluculukta anlaşmaya varılan hususlarla ilişik sav açılması gibi değildir.
(Oya Armutçu /Özgürlük)

Ev sahipleri bunu sakın yapmayın! 12 maaş kirayı…

Kiralama formülüne ‘yeşil ışık’

Faziletkâr kiraya yöntem! Avrupa’bile bile uygulanıyor

Share: